**Bu yazı yalnızca bilgilendirme amaçlıdır; hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut uyuşmazlıklar için mutlaka bir avukata danışılmalıdır.**
Kira sözleşmesi nedir?
Türk Borçlar Kanunu madde 299’a göre; ‘’Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.’’ şeklindedir. Yargıtay Hukuk Genel Kurul Kararı 2017/2222E. , 2021/760K. sayılı kararına göre, ‘’Kira sözleşmesi, tam iki tarafa borç yükleyen rızaî bir sözleşme olup sözleşmenin kurulması için kiraya veren ile kiracının sözleşmenin esaslı noktaları üzerinde anlaşmaları, irade beyanlarının karşılıklı ve birbirine uygun olması gerekir. Sözleşmede bir şeyin kullanılmasını devretmeyi üstlenen kişiye kiraya veren, buna karşılık bir bedel ödemeyi üstlenen kişiye de kiracı denir. Kiraya veren, kiralanan şeyin maliki olabileceği gibi o şey üzerinde sınırlı bir aynî hak sahibi veya kiracı da olabilir.’’ şeklindedir. Dolayısıyla kira sözleşmesi, kiraya veren ile kiracı arasında kurulan tam iki tarafa borç yükleyen rızai bir sözleşmedir.
Kira sözleşmesinin herhangi bir geçerlilik şartı var mıdır?
Kira sözleşmesi, herhangi bir geçerlilik şartına bağlı değildir, yazılı veya sözlü olarak yapılabilir. Ancak olası anlaşmazlıklarda kira ilişkisinin varlığı gibi hususlar açısından yazılı olarak yapılması tavsiye edilir.
Kira Sözleşmesinde Bulunması Gereken Temel Unsurlar:
- Tarafların bilgileri: Kiraya veren ve kiracının adı, soyadı, T.C. kimlik numarası, iletişim bilgileri.
- Kiralanan taşınmazın açık adresi ve özellikleri
- Kira bedeli: Aylık kira tutarı ve ödeme şekli.
- Kira süresi: Başlangıç ve bitiş tarihi (belirli veya belirsiz süreli olabilir).
- Depozito: Verilip verilmediği ve tutarı.
- Kullanım amacı: Konut, işyeri, depo vb.
- Tarafların özel koşulları: Aidat, bakım, sigorta, tahliye şartları gibi ek hükümler.
Kira Sözleşmesinin Feshi:
Kira sözleşmesi, kanun hükümleri, mahkeme kararı veya sözleşmenin şartlarıyla sona erdirilebilir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 347’ye göre ‘’Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır.Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.’’ şeklindedir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.
Ayrıca kira sözleşmesi olağanüstü sebeplerle de feshedilebilir. Mesela, 6098 sayılı TBK’nın 331. Maddesine göre ‘’Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.’’ şeklindedir. Görüleceği üzere kira ilişkisi hangi taraf bakımından çekilmez hale gelmişse o, kira sözleşmesini feshedebilecektir.
Anılan kanunun 332. Maddesinde ‘’Kiracı, kiralananın tesliminden sonra iflas ederse kiraya veren, işleyecek kira bedelleri için güvence verilmesini isteyebilir.’’ denmek suretiyle ise kiracının iflası sebebiyle kira verenin güvence isteyebileceğinden bahsedilmiştir.
Fesih bildiriminin geçerliliği:
Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır. Bu, hem kiracı hem de kiraya veren için geçerlidir. Sözlü yapılan fesih bildirimleri geçersiz sayılır.
Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde fesih bildirimi, TBK’da ayrıntılı şekilde düzenlenmiş olup özellikle kiraya veren açısından sınırlı nedenlerle mümkündür. Hem kiracı hem kiraya veren, sözleşme feshi ve tahliye sürecinde haklarını kaybetmemek için süre ve şekil şartlarına dikkat etmelidir.
Kiracı Tahliye Davası Nedir?
Kira sözleşmesinin feshi bildirim yoluyla olabileceği gibi dava yoluyla da olmaktadır. Genellikle tercih edilen tahliye çeşidi budur çünkü 10 yıllık bir zaman şartının sağlanması gerekmez fakat kiracının dava yoluyla tahliyesinde kanunda sayılan tahliye sebepleri sınırlıdır. Bu sebepler değiştirilemez ya da kiracı aleyhine yorumlanamaz. Kiracı tahliye davası, taşınmaz sahibin haklı sebeplere dayanarak kiracının taşınmazdan çıkarılmasını mahkemeden istemesidir.
Kiracı Tahliye Davası Açma Aşamaları
1. Tahliye Sebebinin Tespiti
Öncelikle tahliye gerekçesi net olarak belirlenmelidir. En yaygın tahliye sebepleri:
* Tahliye taahhüdü
* Kira bedelinin ödenmemesi
* Kiraya verenin konut/iş yeri ihtiyacı
* İki haklı ihtar
* Yeniden inşa veya onarım
* Sözleşmeye aykırı kullanım
2. İhtiyaç Varsa Noter/İcra Takibi Yoluyla Bildirim
Bazı tahliye sebeplerinde dava açmadan önce;
* Noter aracılığıyla ihtarname
* Tahliye taahhüdü varsa yazılı belge
* Kira ödenmiyorsa icra takibi ile ödeme emri gibi ön işlemler yapılmalıdır.
3. Tahliye Davası Açılması
Dava, kiralananın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır.
Gerekli Belgeler:
* Kira sözleşmesi (varsa)
* Tahliye taahhüdü (varsa)
* Gönderilen ihtarlar (noter veya iadeli taahhütlü)
* Ödenmeyen kira bedeline ilişkin banka dekontları
* İcra takibi yapıldıysa ödeme emri ve belgeleri
Dava Dilekçesi İçeriği:
* Taraf bilgileri
* Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi
* Tahliye sebebinin açık ve hukuki dayanakla belirtilmesi
* Ekler: kira sözleşmesi, taahhütname, ihtar, vs.
4. Davanın Görülmesi
* Taraflar mahkemeye çağrılır.
* Tanık veya belge sunulabilir.
* Mahkeme karar verir: tahliyeye veya davanın reddine şeklindedir.
5. Karar ve Uygulama
* Tahliye kararı verilirse, kiracıya belirli süre tanınır.
* Kiracı yine çıkmazsa, icra müdürlüğü aracılığıyla zorla tahliye ettirilir.
Tahliye davası hangi mahkemede açılır?
Tahliye davası, kiraya konu taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde incelenir ve karara bağlanır.
Kiracı Tahliye Sebepleri Nedir?
Öncelikle şunu bilmek gerekir ki kira sözleşmesi her ne kadar belirli süreliğine yapılsa da kiracıyı tahliye etmek için sözleşmenin süresinin bitmesi yeterli değildir. Bunun yanında bazı haklı sebeplere de ihtiyaç vardır. Yoksa kira sözleşmesi aynı şartlar altında bir yıl daha uzamaktadır. Kiracı kira sözleşmesini istediği takdirde uzatabilir yani kiraya veren kiracıyı istediği gibi çıkaramaz fakat kiracıya verilen bu hakkın sınırsız kullanımı da mülkiyet hakkının ihlalini peşinde getirir. Bu yüzden kanun koyucu belirli veya belirsiz kira sözleşmesinde ev sahibinin, süresinin dolduğu zaman kiracıyı evden çıkarabilmesini 10 yıllık şarta bağlamıştır. Fakat haklı sebebin varlığı halinde 10 yıllık süreyi beklemeye gerek yoktur. Uygulamada kiracı çıkarma davası da olarak bilinen kiracı tahliye davası açarak kiracı evden çıkarılabilir. Kiracı tahliye davası açmak için haklı nedenler şunlardır:
1. Tahliye Taahhüdü (TBK m. 352/1)
Kiracı, kira sözleşmesinden sonra imzalanan yazılı ve tarihli bir taahhütname ile belli bir tarihte taşınmazı boşaltacağını taahhüt etmişse, kiraya veren bu tarihten itibaren 1 ay içinde tahliye davası açabilir. Yargıtay, kiracının boş bir tahliye taahhütnamesi imzalaması durumunda, tarih kısmının sonradan kiraya veren tarafından doldurulmasının taahhüdün geçerliliğini etkilemeyeceğini kabul etmektedir. Bu durumda, kiracı taahhüdün geçersizliğini ispat yükümlülüğüne sahiptir.
2. Kira Bedelinin Ödenmemesi (TBK m. 352/2)
Kiracı, kira bedelini ödemezse, kiraya veren aynı kira yılı içinde iki haklı ihtar göndermesi hâlinde kira sözleşmesini sona erdirip tahliye davası açabilir.
3. Kiracının veya Yakınlarının Konut İhtiyacı (TBK m. 350)
Kiraya veren; kendisi, eşi, çocukları, anne-babası veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için taşınmaza ihtiyaç duyuyorsa, sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açabilir.
4. Yeniden İnşa ve İmar (TBK m. 350/2)
Taşınmazın esaslı tadilat, onarım veya yeniden inşa edilmesi gerekiyorsa ve bu durum kullanımını imkânsız kılıyorsa, kiraya veren kira süresinin sonunda tahliye talebinde bulunabilir.
5. On Yıllık Uzama Süresinin Bitimi (TBK m. 347/2)
Belirli süreli kira sözleşmeleri 10 yıl boyunca otomatik uzarsa, bu sürenin bitiminden itibaren kiraya veren herhangi bir gerekçe göstermeksizin 3 ay önceden bildirimle sözleşmeyi sona erdirip tahliye talep edebilir.
6. Sözleşmeye Aykırılık (TBK m. 316)
Kiracı, kiralananı amacı dışında kullanır, taşınmaza zarar verir veya komşulara rahatsızlık verirse; yazılı uyarıya rağmen bu durumu düzeltmezse, kiraya veren tahliye davası açabilir.
7. Aynı Konutta Oturma İmkânı (TBK m. 352/3)
Kiracı, kendisinin veya eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde elverişli bir konutu olduğunu gizlemişse, bu durum öğrenildikten sonra tahliye talep edilebilir.
Uygulamada Karşılaşılan Sorunlar
Uygulamada özellikle tahliye taahhütnamelerinin geçerliliği, kötü niyetli kiracıların tahliyeye direnmesi, ve mahkemelerdeki yoğunluk sebebiyle tahliye süreçlerinin uzaması önemli sorunlar olarak öne çıkmaktadır. Ayrıca, son yıllarda kira artış oranlarındaki sınırlamalar ve enflasyon karşısında kiraya verenlerin yaşadığı mağduriyetler de bu alandaki hukuki uyuşmazlıkları artırmıştır.
T.C. YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ E. 1999/2310 K. 1999/2904 T. 22.3.1999 • KİRA SÖZLEŞMESİNİN FESHİ ( Kira Sözleşmesinin Kendisi İçin Dayanılmaz Hale Gelmesi Sebebiyle )
‘’Belirli bir süre için kurulmuş taşınmaz kirasında kira sözleşmesinin devamını kendisi için dayanılmaz yapan önemli nedenlerle de taraflardan her biri tazminat karşılığı kira süresinin bitiminden önce yasal sürelere uyulmak koşuluyla feshi ihbarda bulunabilir. Borçlar Kanununun 264. maddesine göre, belirli bir süre için kurulmuş bir taşınmaz kirasında kira sözleşmesine başlamayı ya da devamı kendisi için dayanılmaz yapan önemli nedenlerden dolayı taraflardan her biri, eğer öbürüne tam tazminat önerirse, kira süresinin bitiminden önce yasal sürelere uyulmak suretiyle öbür tarafa feshi ihbar edebilir.
Görüldüğü gibi sözleşmenin feshi için dönen taraf bakımından kira sözleşmesine başlama ya da devamın dayanılmaz hale gelmesi gerekmektedir. Burada dikkat edilecek husus sözleşmenin kurulmasında var olan kişisel ve nesneye ilişkin maddi nitelikteki önemli koşulların hükümsüz hale gelip gelmediğidir. Bundan, bir sözleşme tarafının yalnız sözleşme kurulması esnasında önceden görülemeyen ve meydana gelmesinde kusurlu olmadığı durum ve koşullara dayanabileceği anlaşılır.
Somut olayda davacı süreli olarak kurduğu kira sözleşmesinin bitmesine 2 yıl kala üçüncü kişi ile yaptığı kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince davaya konu taşınmazın kendisine boş olarak teslim edilmesi gerektiğini ve bu nedenle kira sözleşmesini feshetmek istediğini bildirmiş yasal olarak BK. 264. maddesine dayanmıştır. Böyle bir iddia önemli nedenlerle kira sözleşmesinden dönmeye neden olamaz. Zira, böyle bir olasılık baştan itibaren hesaba katılması gerekirdi.
O halde; açılan davanın reddi gerekirken yazılı şekilde kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir.’’ şeklindedir. Görüleceği üzere, belirli süreli olarak kurulan kira sözleşmesinin devamı kendisi için dayanılmaz hale gelen taraf, kira sözleşmesinin bitiminden önce yasal sürelere uymak koşuluyla karşı tarafa tam tazminat ödeyerek kira sözleşmesini feshedebilir. Ancak dayanılmaz hal somut olaya göre değişkenlik gösterecek olup önemli olan kira sözleşmesindeki hangi maddi hususların değişkenlik göstereceğidir.
T.C. YARGITAY 6. HUKUK DAİRESİ E. 2000/1983 K. 2000/2109 T. 7.3.2000 • TAHLİYE DAVASI ( İhtiyaç Nedeniyle ) • İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI ( Gelinin ve Torunun İhtiyacı İçin Tahliye Davası Açılamaması ) • GELİNİN VE TORUNUN KONUT İHTİYACI ( İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Açılamaması )
‘’Davacı, oğlunun Fransa’da çalıştığını, gelini ve torunlarının Türkiye’ye dönerek kiralananda oturacaklarını ileri sürerek tahliye talebinde bulunmuştur. 6570 Sayılı Kanun kimlerin ihtiyacı için tahliye davası açılacağını ayrıntılı olarak düzenlemiştir. Gelinin ve torunun ihtiyacı için tahliye davası açılamaz. Ayrıca henüz doğmamış ihtiyaç için de dava açılamaz. Açıklanan nedenlerle, davanın reddi gerekir.
6570 Sayılı Yasa’nın 7/b maddesi kiralayan veya kiralayan durumunda olmayan malikin kendisinin eşinin ve çocuklarının ihtiyacı için dava açabileceğini öngörmüştür. Gelinin ve torunların ihtiyacı nedeniyle tahliye isteminde bulunulamaz. Kaldı ki ihtiyaçlı gelin ve torunun Fransa’da oldukları Türkiye’ye dönmedikleri anlaşılmaktadır. Henüz doğmamış ihtiyaç için de tahliye davası açılamaz. Bu hususlar nazara alınarak davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile tahliye kararı verilmesi hatalı olmuştur.’’ şeklindedir. Yargıtay kararından da anlaşılacağı üzere, henüz doğmamış, samimi olmayan bir ihtiyaç için tahliye davası açılamaz.
T.C. YARGITAY 17. HUKUK DAİRESİ 2010/4422 E. 2010/8696 K.
‘’Dava, kira sözleşmesinin feshi ve kira alacağının tahsili istemine ilişkindir.
Sulh Hukuk Mahkemesince, toplam alacak miktarına göre görevsizlik kararı verilmiştir.
Asliye Hukuk Mahkemesi ise, sözleşmenin feshi ve kira alacağı davalarında görevin Sulh Hukuk Mahkemesine ait olduğu gerekçesiyle görevsizlik yönünde karar vermiştir.
Somut olayda, kira sözleşmesinin feshi ve kira alacağı davası açılmıştır. Kira sözleşmesinin feshi ve bu dava ile birlikte açılan kira alacağı ve tazminat davalarına sulh hukuk mahkemelerinde bakılacağından, uyuşmazlığın … Sulh Hukuk Mahkemesinde görülüp, sonuçlandırılması gerekmektedir.
Yukarıda açıklanan nedenlerle; HUMK.’nun 25. ve 26. maddeleri gereğince … Sulh Hukuk Mahkemesinin YARGI YERİ OLARAK BELİRLENMESİNE, 22.10.2010 gününde oybirliğiyle karar verildi.’’ şeklindedir. Yargıtay kararından da anlaşılacağı üzere kira sözleşmesinin feshi davası sulh hukuk mahkemelerinde görülmektedir.
Stj.Av.Ecem ÇAÇA
KAYNAKÇA:
Kazancı Hukuk Otomasyon
Yargıtay Karar Arama
